janvier 2024
Crise du logement – Baisse de la vacance, une solution miracle ?
Alors que la France compterait 4,1 millions de personnes mal logées (selon le 27e rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre) et que le président Emmanuel Macron découvre qu’il existe une crise du logement, la lutte contre la vacance apparait comme une solution miracle. Vraiment ?
La remise à la vente ou à la location d’une partie des 3,1 millions de logements vacants (comptabilisés par l’Insee en 2021) permettrait de satisfaire à la demande. Or cette logique implacable se heurte à un triple écueil qui explique en partie le taux élevé de la vacance.
Des logements libres… surtout à la campagne
Premier écueil, la localisation des logements vacants. On les trouve en proportion importante dans les communes rurales et les agglomérations de moins de 100 00 habitants. Or ce sont justement ces territoires, très souvent en déclin démographique, qui ne sont pas concernés par des marchés immobiliers tendus.
Des coûts de rénovation élevés
Deuxième obstacle, les conditions financières de remise sur le marché d’une partie de ces logements. Parmi les logements vides, beaucoup d’entre eux ne peuvent être commercialisés du fait de leur état. Comme on peut le constater dans les opérations programmées pour l’amélioration de l’habitat, le niveau de dégradation de ces logements engendre des coûts de réhabilitation et de remise aux normes extrêmement important. Ainsi, très souvent dans les bourgs et les petites villes, le prix de revient d’un logement réhabilité est largement supérieur au prix du marché local, voire au prix d’un logement neuf.
Le temps de la commercialisation
Enfin, la vacance dans un parc de logements correspond aussi au temps de sa commercialisation. D’abord celui de sa mise en vente et de la quête d’un acquéreur, un délai moyen très variable selon la nature du bien et sa localisation. Auquel s’ajoute période minimale de 3 à 4 mois de travail administratif (montage du financement bancaire et rédaction de l’acte notarié).
Mais, pour qu’un marché immobilier fonctionne de manière fluide, cette vacance frictionnelle doit représenter de 6 à 7 % du parc. Or en 2021, le taux de vacance moyen des logements en France était de 8,1 %. On peut donc estimer, évidement sous réserve de grandes disparités territoriales, que seulement 2 % des logements vacants pourraient constituer une réponse à la crise du logement. On est loin de la solution miracle…
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