TerriDev

L’assèchement des financements résultant de l’augmentation générale des taux d’emprunts génère de multiples incidences économiques et financières pour les collectivités locales. Pour cette rentrée 2023, elles voient leur environnement économique et financier s’assombrir. Mauvais augures pour l’urbanisme et l’aménagement urbain.

 Pour faire face au remboursement de la dette de l’État, les politiques de l’habitat font l’objet d’arbitrages budgétaires sévères, comme la suppression du Pinel et du taux de TVA réduite sur les travaux de rénovation.

Le prochain Congrès HLM, qui se tiendra du 3 au 5 octobre à Nantes, permettra de déterminer de quelle manière le secteur du logement social sera mis à contribution.

Quant au retournement des marchés immobiliers qui diminue les recettes fiscales (taxe d’aménagement, PUP, droits de mutation…) et remet en cause les bilans financiers des opérations d’aménagement, il crée un contexte défavorable auquel vont devoir faire face les collectivités locales.

Liquidations d’entreprise et émergence de friches

Côté entreprises, comme le confirme  la Banque de France, les défaillances d’entreprise sont reparties à la hausse en même temps que l’extinction progressive des aides publiques massives, mises en place pendant la pandémie de Covid (prêt à taux zéro, aides fiscales et sociales…). Un nouveau coup dur pour les collectivités qui vont de nouveau être confrontées à des liquidations d’entreprises générant des fermetures d’établissement.

Soit l’émergence de friches et le développement de la vacance dans les bâtiments d’activités et les immeubles de bureaux.

Pouvoir d’achat en baisse et e-commerce favorisé

Le pouvoir d’achat des ménages, drastiquement entamé par l’inflation depuis plus d’un an, n’est pas ou peu compensé par des hausses de salaire.

Ce processus, qui renforce l’e-commerce et les enseignes hard discount, participe à la disparition ou la restructuration de grandes enseignes comme Camaïeu, André, Gap, Go Sport… et Casino, et de fait à l’augmentation de la vacance des locaux commerciaux.

Autant de sujets de travail pour les services développement économique des collectivités locales.

Ces dynamiques vont confronter les élus locaux à des situations difficiles et diminuent les marges de manœuvres financières des collectivités, nécessaires à la réalisation d’opérations d’urbanisme et d’aménagement.

Dans ce tableau peu attrayant cependant, les collectivités, contrairement à l’État, bénéficient pour la plupart d’un atout stratégique : une situation financière à nouveau favorable, dixit la Cour des comptes.

Nicolas Gateau Leblanc

Fondateur et directeur de TerriDev

 TerriDev, construire la ville – PROGRAMMATION, MONTAGE, RÉGLEMENTATION

Depuis septembre dernier, les décisions successives de la FED et de la Banque centrale européenne d’augmenter leur taux d’intérêt pour faire face à une réelle inflation des prix remet en cause le contexte financier très favorable, qui a alimenté la croissance continue des prix immobiliers dans le logement.

Ces dernières années, les taux bas associés à un rythme de production de logements neufs toujours en dessous des besoins, ont créé une bulle immobilière, qui s’explique par une décorrélation entre l’évolution des prix du marché du logement et l’évolution des revenus des ménages.

Avec la remontée des taux, on assiste depuis la fin de l’année 2022 à une baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages qui entraine un recul relativement lent des prix dans l’ancien et surtout une chute de la commercialisation des programmes de logements neufs.

Or, l’équilibre financier de ces programmes est relativement tendu du fait des difficultés pour obtenir des autorisations de construire, de la rareté du foncier constructible qui est renforcée par l’ensemble des politiques environnementales et de l’augmentation des prix des matériaux de construction.

Ainsi, on peut se demander si la fin de la bulle immobilière se traduira par un renforcement de la pénurie de logement avec des répercussions sur le marché locatif à travers une augmentation des loyers plutôt que par un « desserrement » des marchés immobiliers de l’habitat issu de la baisse des prix.

Suite à la visite de la délégation d’Action logement, la faisabilité urbaine étudiée et développée par notre groupement pour le projet de renouvellement du centre-bourg du village de Koungou a fait l’objet d’un article au JT de Mayotte. L’objectif de notre mission visait à définir le programme urbain de l’aménagement de ce secteur à enjeux, et a ainsi permis de fortement mobilisé des acteurs volontaires sur le projet (à partir de 9min20).

https://la1ere.francetvinfo.fr/mayotte/programme-video/la1ere_mayotte_journal-mayotte/diffusion/4742755-emission-du-vendredi-31-mars-2023.html

TerriDev organise des petits déjeuners professionnels sur des sujets à enjeux.

Cette année, le premier petit déjeuner de l’immobilier, qui s’est tenu au Cercle National des  Armées (Paris 8ème), a porté sur la question des études d’impact.

Les procédures d’évaluation environnementale sont devenues un enjeu central dans la mise en œuvre des projets immobiliers et des opérations d’aménagement. Or les notions juridiques nécessitent d’être bien appréhendées et leurs applications relèvent de nombreuses appréciations.

Ce petit déjeuner a été l’occasion d’échanger avec de nombreux professionnels et de partager les enseignements de notre observatoire des avis de l’autorité environnementale.

Avec les restrictions budgétaires, les collectivités locales font face aux défis du financement des opérations d’urbanisme.

Pour cela, le code de l’urbanisme a instauré un impôt unique la taxe d’aménagement, dont le taux peut être majoré.

La taxe d’aménagement permet de financer toutes formes de travaux d’aménagement et d’équipements publics : voiries, réseaux, espaces publics, écoles…

Mais pour le bloc communal, cette manne est perçue par la collectivité locale compétente en PLU. Or dans le contexte actuel de répartition des compétences, les dépenses d’aménagement relèvent à la fois des communes et des établissements publics de coopération intercommunale.

Jusqu’à présent lors qu’un EPCI ne disposait pas de la compétence PLU, les communes membres percevaient la taxe d’aménagement avec la possibilité, mais sans l’obligation, de reversement à leur EPCI.

Dans le cas contraire, l’EPCI était obligé de prévoir les conditions de reversement de toute ou partie de la taxe d’aménagement perçue par ses communes membres.

La loi de finance 2022 met fin à cette forme d’injustice fiscale et financière, en rendant obligatoire le partage de la taxe d’aménagement perçue par les communes avec leur EPCI.

Si cette évolution vise à clarifier les bénéficiaires de la taxe d’aménagement, reste que les modalités concrètes de reversement sont sujettes à discussion : elles doivent tenir compte de la charge des équipements publics assumée par chaque collectivité concernée au égard de leurs compétences respectives.

Vaste sujet de négociation !

Véritable cadre de référence des politiques du Grand Paris à l’échelle des 15 à 20 prochaines années, le Schéma de Cohérence Territoriale métropolitain est en cours d’élaboration depuis 2017.
 
Douze orientations prioritaires ont été retenues lors du débat sur les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durable en novembre 2018.

Des premières cartes de destination ont été transmises pour avis aux EPT et aux communes. L’approbation du SCOT est annoncée pour l’automne 2022.
 
A travers ces cartes se dessine une nouvelle stratégie de développement mêlant préservation et densification dans une double logique :

– la remise en cause des projets d’aménagement et d’infrastructure sur les derniers espaces non imperméabilisés de la métropole ainsi que l’affirmation des différentes trames vertes et bleues déjà identifiées dans le Schéma Régional de Cohérence Ecologique ; 
– la densification des espaces déjà urbanisés – polarités anciennes et nouvelles de transport, zones commerciales, zones pavillonnaires – des futures zones de projet.

A condition que cette densification soit bel et bien retranscrite dans les PLUI et acceptée par les municipalités et les riverains.

En imposant une diminution drastique de la consommation énergétique des bureaux, le décret de la loi Elan implique la réalisation d’importants travaux d’isolation des bâtiments existants visant une première réduction de la consommation d’au moins 40 % d’ici 2030.

Une partie du patrimoine de bureau ne pourra pas supporter ce réinvestissement : impactés par la concurrence de bâtiments plus récents, mal desservis par les transports en commun, obsolètes architecturalement ou fonctionnellement, ces bureaux sont déjà concernés par des problèmes de vacances et de baisses de loyers, renforcés par la crise sanitaire.

On parle de 3,6 millions de m² de surfaces de bureaux vacants à l’échelle de l’Ile de France.

Autant d’opportunité pour répondre aux besoins de logements, à condition d’acter de véritables politiques de recyclage se traduisant par la fluidification des autorisations de changements d’usage…