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Une des clés de la réussite des opérations de restructuration des quartiers de gare est de mener à bien des négociations foncières et immobilières «  contraintes » pour différentes raisons particulières à ces secteurs urbains.

Des contraintes techniques qui compliquent les projets

Les terrains SNCF/RFF posent un premier défi : avant d’imaginer une mutation de ces emprises, il convient de reconstituer ou de transférer des installations et/ou équipements (réseaux, câbles, quais, bâtiments…). Ce qui peut nécessiter de trouver de nouvelles emprises foncières. Dans ces cas, les négociations reposent sur des études techniques et des montants de travaux très coûteux dont les délais de réalisation ne sont pas forcément assurés. Ces propriétaires fonciers n’étant pas à l’origine de l’opération, ils considèrent qu’ils n’ont pas à financer ces travaux, ce qui complexifie les négociations.

Autre difficulté, le niveau de pollution des emprises foncières situées à proximité des gares. Souvent, ces sites ont souvent accueilli des activités industrielles ou logistiques polluantes, ce qui alourdit les procédures de dépollution et renchérit les coûts.

Des valeurs foncières déconnectées de la réalité immobilière

La valeur des biens immobiliers privés n’est pas liée à la valeur vénale de ces propriétés, qui sont très souvent de mauvaise qualité et mal entretenues, mais à leurs valeurs locatives boostées par la proximité des gares. On peut notamment citer les bars/PMU décatis générant d’importants chiffres d’affaires, les hôtels bas de gamme décrépis, les logements délabrés, les ensembles de boxes de stationnement et/ou de stockage qui, tous, présentent de bonnes rentabilités.

Des leviers de financement limités

Face à des difficultés, les leviers de financement des mutations foncières sont limités : la densification et la tertiarisation des emprises dépendent évidemment du potentiel des marchés immobiliers locaux. À moins de flécher des services publics et parapublics qui ont tout intérêt à bénéficier de la desserte multimodale offerte par les quartiers de gare…

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